Thomas Capital Partners — Audit 360° CGP v4

Vue d'ensemble · 2026

Tableau de bord patrimonial

Simulateur professionnel CGP — Audit 360°, calculs fiscaux déterministes, alertes réglementaires. Barèmes CGI 2025.

Seuil IFI

1,3 M€

Art. 964 CGI

Abattement enfant

100 000€

Tous les 15 ans

AV avant 70 ans

152 500€

Par bénéficiaire

Déficit foncier

10 750€

Art. 156 CGI

Modules disponibles

🔍

Audit 360° CGP

Collecte guidée, diagnostic patrimonial complet, 3 scénarios scorés sur 5 critères.

NOUVEAU · IA embarquée

🛡

Assurance Vie

Abattements 152 500€ / 30 500€, fiscalité rachat, stratégie versements avant/après 70 ans.

Art. 990-I · 757-B CGI

📜

Émoluments notaire

Honoraires proportionnels, débours, droits d'enregistrement. Achat / vente / donation.

Décret 2016-230

🛋

LMNP / LMP + SSI

Cotisations sociales TNS LMP intégrées (35–45%), comparatif charge globale micro vs réel.

Art. 35 bis · CSS SSI

🏢

SCI à l'IS — Cession

Réintégration amortissements, IS 15/25%, double imposition IS+Flat Tax, comparatif PP.

Art. 219 CGI · Réforme 2025

💳

IFI — Crédit in fine

Simulation de l'impact d'un prêt in fine sur l'assiette IFI et l'économie d'impôt annuelle.

Art. 973 CGI

🔔

Alertes réglementaires

Catalogue complet : abus de droit, rappel fiscal 15 ans, requalifications, incompatibilités.

Art. L64 LPF · Art. 784 CGI

Audit 360° · CGP Expert

Diagnostic patrimonial complet

Collecte structurée en 4 étapes. Génération automatique de 3 scénarios d'optimisation scorés.

Étape 1/4 — Situation civileRenseignez votre situation familiale et matrimoniale.

Âge

Régime matrimonial

Nombre d'enfants

Enfants d'un 1er lit

Petits-enfants

Conjoint / partenaire

Étape 2/4 — Bilan d'actifsValeur de marché de vos actifs et passifs.

Valeur Résidence Principale

Immobilier de rapport (nu)

Immobilier meublé (LMNP)

PEA

Assurance Vie (total versé)

Autres actifs financiers

Dettes immobilières

Autres dettes

Étape 3/4 — Flux financiersRevenus, capacité d'épargne et besoins futurs.

TMI actuelle

Revenu net annuel (foyer)

Capacité d'épargne mensuelle

Horizon de transmission

Besoin revenus complémentaires

Exposition à l'IFI

Étape 4/4 — Objectifs patrimoniauxClassez vos priorités (1 = prioritaire).

Sélectionnez votre objectif principal :

Préparer la transmission (DMTG, démembrement, donations) Réduire l'IR / optimisation fiscale courante Protéger le conjoint survivant Augmenter le rendement locatif Purger les plus-values latentes

Diagnostic patrimonial

⚖Démembrement — Art. 669 CGI

Scénarios d'optimisation

Art. 990-I · 757-B CGI

Assurance Vie

Simulation fiscalité des rachats et transmission. Abattements 152 500€ (avant 70 ans) et 30 500€ (après 70 ans).

Capital total du contrat

Primes versées (total)

Dont versées avant 70 ans

Dont versées après 70 ans

Nombre de bénéficiaires

Durée du contrat (ans)

Simulation rachat partiel

TMI

Art. 150 U à 150 VH CGI

Plus-value immobilière

IR 19% + PS 17,2% (PV immo PP), abattements par durée, exonération résidence principale, surtaxe PV élevées.

Prix d'acquisition

Prix de cession

Travaux réalisés (0 = forfait 15%)

Frais d'acquisition (0 = forfait 7,5%)

Date d'acquisition

Date de cession

Type de bien

TMI

Art. 777, 779, 784, 790 CGI

Droits de donation

DMTG, abattements légaux, démembrement art. 669, rappel fiscal 15 ans.

Valeur du bien donné

Lien de parenté

Abattement disponible

Donations antérieures (15 ans)

Mode de donation

Âge usufruitier (art. 669)

Art. 777, 788, 796 CGI

Droits de succession

Actif brut successoral

Lien héritier / défunt

Part héritée (%)

Dettes déductibles

Art. 964 à 979 CGI

IFI — Impôt sur la Fortune Immobilière

Actif immobilier brut

Passif déductible

Résidence principale incluse

Valeur résidence principale

Art. 973 CGI — Déplacement d'assiette

IFI — Impact du crédit in fine

Un crédit immobilier in fine est déductible en totalité de l'assiette IFI (contrairement à l'amortissable). Simulez l'économie d'impôt générée.

Actif net IFI avant crédit

Montant du crédit in fine

Durée du crédit (ans)

Taux d'intérêt annuel

Art. 14 à 31, 156 CGI

Revenus fonciers — Location nue

Loyers annuels bruts

TMI

Charges déductibles

Intérêts d'emprunt

Travaux déductibles

Revenu global (hors foncier)

Art. 35 bis, 50-0 CGI · CSS SSI

LMNP / LMP — avec cotisations SSI

Calcul complet : fiscal (IR) + social (SSI) pour les LMP. Le coût réel peut atteindre 35–45% du bénéfice comptable.

🚨

Réforme 2025 — Réintégration des amortissements LMNP à la cession — En régime réel LMNP, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans l'assiette de la plus-value de cession. PV imposable = Prix cession − (Prix achat − Amortissements cumulés). PS applicable : 18,6% sur BIC meublés.

Recettes annuelles

Statut déclaré

Charges réelles (hors amort.)

Amortissements annuels

TMI

Taux SSI estimé (LMP)

Simulation cession — Réintégration amortissements Réforme 2025

Prix d'acquisition initial

Prix de cession envisagé

Amortissements cumulés déduits

Frais d'acquisition (acte)

Durée de détention (ans)

TMI cession

Résultat exploitation annuelle

📊 Charge globale (fiscal + social)

📋 Comparatif détaillé

Art. 219 CGI — IS 15% / 25% + Réintégration amortissements

SCI à l'IS — Cession immobilière

En SCI IS, la plus-value de cession = Prix cession − Valeur Nette Comptable. Les amortissements sont systématiquement réintégrés. Pas d'abattement pour durée de détention. Impôt à l'IS, puis taxation supplémentaire si distribution.

🚨

Mécanisme clé — Réintégration totale des amortissements — La SCI IS comptabilise des amortissements (30 à 40 ans pour l'immeuble). Ces amortissements réduisent la VNC. À la cession, PV imposable = Prix cession − VNC = Prix cession − (Achat + frais − Amortissements cumulés). Tous les amortissements déduits sont donc "récupérés" par le fisc lors de la vente, sans abattement pour durée.

Prix d'acquisition

Prix de cession

Frais d'acquisition comptabilisés

Amortissements cumulés (tout actif)

Durée de détention (ans)

Taux IS sur PV

Déficits IS reportables

Distribution dividendes aux associés

TMI des associés (pour comparaison)

Comparer avec cession PP (hors SCI)

Décret n°2016-230 · Tarif réglementé

Émoluments du notaire

Honoraires proportionnels (tarif 2016 réactualisé), droits de mutation et débours. Ne pas confondre avec les droits de donation DMTG.

Type d'acte

Valeur du bien / acte

Département (taxe départementale)

Primo-accédant (PTZ éligible)

Aide à la décision

Comparateur de scénarios

3 stratégies patrimoniaux scorées sur 5 critères : fiscalité IR/IFI, DMTG, liquidité, protection conjoint, simplicité.

Valeur patrimoine immobilier

TMI

Objectif principal

Nombre d'enfants

Âge

Exposition IFI

Catalogue réglementaire

Alertes et points de vigilance

Alertes CGP prioritaires — Abus de droit, incompatibilités, requalifications, délais fiscaux.